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【个税抵扣过程 部分房东或借机涨租】

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  租房即将到期,打算续签的莫小姐最近有个烦恼。个税专项扣除项目有住房费用,她平时花销的大头就是房租,能抵扣点当然是好事。但有同事告诉她,租房申报抵扣需要先备案,备案之后要交税,小心房东涨租或毁约。到底要不要申报?像苏小姐一样烦恼的年轻人有不少。日前,一篇在网上广泛传播的文章称,有房东跟租客说:“如果要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!”业内专家表示,要警惕此类税费抵扣过程中部分涨租的现象。

  租客困惑:房东未备案,不知该不该申报

  1月1日,新个税法正式开始实施,除了提高个人免征额外,此次还特别新增了专项扣除项目,其中就包括了住房费用。按照住房租金专项扣除标准,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市每月扣除1500元。

  日前,一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。文章作者称房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”这位房东还算了一笔账:如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。

  在广州上班租房住的莫小姐深有同感。今年23岁的她刚刚工作一年多,六项专项支出中只符合租房一条。原本兴冲冲准备去申报,期待能省点开支,却有同事告诉她申报抵扣需要先备案,备案之后要交税。一次只能抵扣几十块,税却要上百,小心房东涨租或者毁约。如此看来,似乎安于现状比较划算。

  不过,“备案后要交税”在广州并非新政策。按照《广州市房屋租赁管理规定》的要求,出租人在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款。

  房东声音:备案后产生的税费由租客承担

  有业内人士向记者透露,住房租赁合同中备案的并不多,原因之一就是“不想交税”。在新个税法实施之后,很可能会有所增加,从租客的角度来说,一个月可以省点钱。

  根据广州市地税局2016年4月发布的《关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》,自2016年5月1日起,个人出租房屋营业税改征增值税。个人出租住宅房屋月租金收入(不含增值税税额,下同)未达2000元的,税费综合征收率为4%;月租金收入2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)的,税费综合征收率为6%。

  以莫小姐与人合租的两居室为例。原本的月租金总计3600元,按照税费综合征收率6%计算,每个月需要缴纳216元税费。而一次只能抵扣几十块,莫小姐担心在续租关头与房东闹翻,最终决定放弃申报。

  在天河区放租的房东黄女士就表示,因为是租客想要申报抵扣,所以这个税费也需要租客来承担。如此一来无异于被“涨租”。

  机构房源:自如同意将其作为出租方填报

  填报个税抵扣信息,“住房租金”选项需填报的租赁房屋的信息,出租方类型分“自然人”和“组织”两种。

  记者发现,在公寓市场上,自如已经“先声夺人”。1月5日,自如在其官方微信公众号上发布公告,同意租客在填报时将其作为出租方。自如租客李小姐告诉记者,已经按照操作指示,完成了房租抵扣所需相关信息的填写,非常方便。

  不过,“自如”此前的操作口径却是在抵扣个税方面必须把出租方写为“房东”,而现在则可以写为组织。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这种变化其实说明类似机构代理租赁的过程中,“房东”究竟是指代谁,这个概念比较模糊。因为这个也涉及到扣税,所以类似中介平台或长租公寓经营企业会比较谨慎的。实际上,自如之后还暂无其他机构跟进表态。

  严跃进还表示,本身此类房源已经委托给机构了,房东是不太会去办理此类业务,更何况可能会发生税费成本。所以未来包括长租公寓企业、开发商等,实际上都需要在此类租金抵扣个税方面有更规范的操作流程,做到位,反而可以成为一个卖点或亮点。

  专家建议:

  积极宣传政策,

  让房东和租客

  都能理解和支持

  严跃进表示,此次租金抵扣个税的政策,在具体操作中形成了很多细节性问题,此类问题的解决,有助于积极推进个税改革,也有助于积极培育租赁市场的发展。

  首先,房东抵触怎么办?对于类似抵扣来说,其实说明了一点,即房东也是担心税费问题会转嫁到自己身上,所以可能不会去配合。后续建议针对此类问题继续做观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费的内容,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个是可以回避房东不配合的尴尬的。另外积极宣传政策,让房东和租客可以对当前政策有更大的理解和支持,这个是最关键的地方。

  同样值得关注的是,此类政策是否会因此带来涨租。单纯从租客租房的角度看,是欢迎此类税费抵扣概念的。但若是房东或机构需要交纳税费,那么不排除会转嫁成本。所以从后续市场的角度看,要警惕此类税费抵扣过程中部分涨租的现象。从租赁市场发展的角度看,租金抵扣个税本身是为了大力发展租赁市场,所以从稳定租赁市场的角度看,也需要稳定此类租金的概念,这才是一个积极健康的租赁市场发展状态

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